Een nieuwe woningcrisis in Amerika: kopen of toch huren?

De Amerikaanse woningmarkt ervaart sinds 1996 de grootste kloof tussen de kosten van het kopen van een woning en het huren ervan. Momenteel liggen de gemiddelde hypotheeklasten 52% hoger dan de huurprijzen van appartementen, volgens een analyse van CBRE. De laatste keer dat zo'n verschil werd waargenomen was voor de huizencrisis van 2008, toen het verschil piekte op 33%. Wat voor gevolgen heeft dit op de woningsmarkt? 

Kostenvergelijking door de jaren heen

Historisch gezien lagen de kosten voor kopen en huren redelijk dicht bij elkaar. Bijvoorbeeld, van 1996 tot medio 2003 waren beide kosten min of meer gelijk. Na de wereldwijde financiële crisis maakten factoren zoals lagere rentetarieven en een ruim woningaanbod het ongeveer 12% goedkoper om een huis te kopen dan om te huren in de jaren 2010. Echter, de huidige kloof wordt toegeschreven aan stijgende rentekosten, met hypotheekrentes voor 30 jaar die de 8% raken, en een toename van de woningwaarden na lockdowns tijdens corona.

Als iemand in Amerika vandaag de dag een hypotheek zou nemen voor 30 jaar op een woning van $430.000 met een aanbetaling van 10%, zouden de maandelijkse afbetalingen ongeveer $3.200 bedragen. Dit is 60% meer dan drie jaar geleden. Daarentegen zijn de huren in dezelfde periode met 22% gestegen, wat net iets hoger ligt dan de algemene inflatie in de VS.

Uitdagingen voor potentiële kopers

De stijging van de huizenprijzen heeft veel potentiële kopers in een moeilijke positie gebracht. Een aanbetaling van 10% bijeen krijgen is al een uitdaging, en de stijgende hypotheekkosten ontmoedigen verder het bezit van woningen. Odeta Kushi van First American Financial Corporation geeft aan dat veel starters wachten op gunstigere economische omstandigheden.

Hoewel een prijsdaling de markt in evenwicht zou kunnen brengen, lijkt zo'n aanpassing onwaarschijnlijk zonder een grote recessie. Huiseigenaren die hun woningen hebben verworven tegen lagere tarieven (ongeveer 80% van de hypotheken in de VS ligt onder de 5%) zijn waarschijnlijk geneigd ze te behouden. Dit zorgt er voor dat het aanbod van te koop staande huizen beperkt blijft. Deze huiseigenaren lijken misschien te profiteren van deze situatie, maar ze staan voor andere uitdagingen, zoals beperkte mobiliteit door hogere hypotheekrentes.

Verhuurders en de huidige markt

Verhuurders zouden in een typisch scenario van deze kloof kunnen profiteren door de huren te verhogen. Echter, een overschot aan nieuw gebouwde appartementen drukt de huurstijgingen in Amerika. Bovendien is de vraag van huurders na de pandemie afgenomen omdat de meeste verhuizingen al hebben plaatsgevonden. Fannie Mae voorspelt een stijging van de leegstand in meergezinswoningen naar 6,25% in 2024, boven het gemiddelde van 15 jaar. In de huidige Amerikaanse woningmarkt, vinden misschien alleen langdurige huurders tevredenheid.

Kijk ook eens een keer op ons YouTube kanaal

Namens Holland Gold interviewen Paul Buitink en Joris Beemsterboer verschillende economen en experts op macro-economisch gebied. Het doel van de podcast is om de kijker een beter beeld en houvast te bieden in een steeds sneller veranderend macro-economisch en monetair landschap. Klik hier om te abonneren.