• Meer dan 50.000 tevreden klanten
  • AFM vergunning
  • Verzekerde en discrete levering

Actuele koersen (kg): Goud: €54,239 | Zilver: €663

1:00

Huizenprijzen dalen, is een crash aanstaande?

Datum 25 okt. 2022   Categorieën Categorieën: Economisch Nieuws
Huizenprijzen dalen, is een crash aanstaande?

 

De situatie op de woningmarkt is de afgelopen maanden fundamenteel veranderd. De NVM rapporteerde in het derde kwartaal een prijsdaling van 5,8% ten opzichte van het vorige kwartaal, de grootste daling op kwartaalbasis ooit gemeten. Het CBS, dat de huizenprijzen op maandbasis volgt, zag in september de grootste prijsdaling sinds mei 2013. Dat belooft weinig goeds, aangezien de cijfers van het CBS gemiddeld twee tot drie maanden achterlopen ten opzichte van cijfers van de NVM. Ook elders in de wereld zien we de huizenprijzen hard dalen. Wat staat ons komende jaren nog te wachten?

Tot begin dit jaar stegen de huizenprijzen in veel westerse landen nog in recordtempo, gedreven door een historisch lage hypotheekrente. Maar nu de rente in hoog tempo oploopt en de energieprijzen drie tot vier keer over de kop zijn gegaan is de rek er bij de meeste huishoudens wel uit. Potentiële kopers haken door de hogere maandlasten af of krijgen de financiering niet meer rond. Verkopers merken dat kijkers weg blijven en moeten daardoor vaker zakken in de prijs. Zeker nu meer mensen hun huis te koop zetten en het aanbod dus toeneemt.

Hypotheekrente stijgt

De meeste mensen die een huis kopen sluiten daarvoor een hypotheek af bij de bank. Volgens cijfers van De Nederlandsche Bank zoeken veel mensen daarbij het maximum van hun leencapaciteit op. En dat bepaalt in een krappe woningmarkt uiteindelijk ook de prijs die mensen voor een huis betalen. Tel daar spaargeld, overwaarde uit een vorig huis en de belastingvrije schenking tot een ton bij op en zie daar de verklaring voor het extreme overbieden in de laatste fase van de bubbel.

Al deze factoren hebben de huizenprijzen dit jaar tot recordniveaus opgedreven. Dat terwijl de leencapaciteit door de gestegen hypotheekrente daalt. Zoals onderstaande grafiek van Woningnieuws laat zien rekenen banken voor een NHG-hypotheek met een looptijd van dertig jaar en een rentevaste periode van 10 jaar nu al 4,5% rente, terwijl dat tot begin dit jaar slechts iets meer dan 1% was.

Hypotheekrente voor NHG-hypotheek met rentevaste periode (Bron: @Woningnieuws)

Hogere maandlasten, betaalbaarheid verslechtert

Deze rentestijging heeft grote gevolgen voor de betaalbaarheid van woningen. De bruto maandlasten voor een gemiddelde koopwoning zijn in korte tijd met tientallen procenten gestegen, zoals onderstaande grafiek laat zien. Daardoor wordt het veel huishoudens minder interessant om de maximale leencapaciteit op te zoeken. Dat betekent dat de huizenprijzen verder moeten dalen om de betaalbaarheid te verbeteren. De betaalbaarheid van woningen is door de gestegen rente nu zelfs slechter dan tijdens het extreme overbieden begin dit jaar.

Maandlasten voor een gemiddelde koopwoning (Bron: @Woningnieuws)

Afgelopen jaren speelden aflossingsvrije hypotheken een belangrijke rol in het verder aanjagen van de huizenprijzen. Huizenkopers konden tot maximaal de helft aflossingsvrij financieren, wat bij de uitzonderlijk lage rente steeds interessanter werd. Bovendien werd de noodzaak van volledig aflossen steeds kleiner, omdat mensen met een koophuis al vermogen opbouwden in de vorm van overwaarde. Dat deze twee verschijnsel in direct verband staan met elkaar, dat zal de komende tijd duidelijk worden.

Door de gestegen rente is de aflossingsvrije hypotheek namelijk veel minder aantrekkelijk geworden. De rente op het aflossingsvrije deel van de hypotheek is de laatste jaren niet meer aftrekbaar, waardoor het voordeel van deze leenvorm is verdwenen. Onderstaande grafiek laat zien dat deze financiële truc om de maandlasten te verlagen, en die steeds populairder werd, nu niet meer werkt.

Aflossingsvrij financieren is niet meer interessant (Bron: @Woningnieuws)

Perfect storm op de woningmarkt

De huizenprijzen passen zich langzaam aan op een nieuwe realiteit, waarin kopers minder kunnen en willen lenen. En dat betekent dat huizenprijzen nog veel verder omlaag moeten om de betaalbaarheid te herstellen. De schaarste op de woningmarkt neemt al af en kopers krijgen steeds meer keuze. De noodzaak om boven de vraagprijs te bieden is weg, onder de vraagprijs bieden zal steeds vaker voorkomen.

Verkopers lopen achter deze ontwikkeling aan en verwachten soms nog de prijzen te krijgen die begin dit jaar betaald werden. Deze verkopers zullen van een koude kermis thuiskomen, want een huis dat te hoog geprijsd is zal niet snel een koper vinden. Kopers zullen ook de energiezuinigheid van een woning in hun overweging meenemen. Door de hoge energieprijzen zullen zij minder bieden voor een tochtig oud huis dan voor een goed geïsoleerde woning.

Wat gaan de huizenprijzen de komende jaren doen?

De laatste jaren was de lage rente de belangrijkste motor achter de almaar stijgende huizenprijzen. Nu hebben we huizenprijzen die horen bij een rente van één procent, terwijl die in werkelijkheid ruim vier keer zo hoog is. Blijft de hypotheekrente rond het huidige niveau van 4,5%, dan kan dat een groot deel van de huizenprijsstijging van de laatste jaren ongedaan maken. De laatste keer dat de rente op dit niveau stond was in 2013, toen de huizenprijzen ongeveer de helft lager waren.

Gaan de huizenprijzen dan met 50% dalen? Dat is lastig te zeggen. Door migratie is de bevolking in Nederland de laatste jaren sterk gegroeid. Ook blijft de nieuwbouw achter bij de vraag, waardoor enige krapte op de woningmarkt zal blijven. Daardoor zullen de prijzen waarschijnlijk niet zo hard dalen, maar een daling van 20% is op basis van maandlasten niet onwaarschijnlijk. De daling kan lager uitvallen als de hypotheekrente weer wat afneemt, maar ook hoger als de energieprijzen langdurig hoog blijven.

Hoge hypotheekschulden

Volgens een nieuw Brits onderzoek is de kans dat de Nederlandse huizenprijzen meer dan tien procent zullen dalen beperkt, omdat de werkloosheid in ons land nog altijd zeer laag is. Zo lang mensen hun baan niet verliezen zijn er minder gedwongen verkopen en kunnen mensen de hypotheeklasten gewoon blijven betalen. Deze analyse houdt echter geen rekening met de onderlinge verwevenheid van de economie en de tweede ronde effecten van dalende huizenprijzen.

Zowel De Nederlandsche Bank als het IMF hebben meerdere keren gewaarschuwd voor de kwetsbaarheid van de Nederlandse economie. Door hoge hypotheekschulden zijn de huizenprijzen sterk gestegen, waardoor huiseigenaren veel vermogen hebben in onze eigen woning. Daardoor voelen huizenbezitters zich rijk. Maar dalen de prijzen, dan verdampt ook het vermogen van veel huishoudens. En dat heeft weer zijn weerslag op de bestedingen. In plaats van overwaarde opnemen om leuke dingen mee te doen zullen mensen de hand op de knip houden en minder geld uitgeven aan luxegoederen en diensten, waardoor de werkloosheid alsnog zal oplopen.

Restschulden?

De situatie op de Nederlandse woningmarkt is problematisch, maar wel anders dan in 2008. Toen verstrekten banken veel hogere hypotheken in verhouding tot de waarde van het onderpand. Veel mensen kwamen toen snel onder water te staan. De laatste jaren zijn de kredietnormen aangescherpt, maar nog altijd is het mogelijk om 100% te financieren. Met de snel stijgende huizenprijzen van de afgelopen twee jaar zijn er dus ook nu huishoudens die onder water kunnen komen te staan. De huizenprijzen dalen nu sneller dan wat mensen met een standaard annuïtaire hypotheek kunnen aflossen.

De hypotheekschuld kwam in het derde kwartaal voor het eerst uit op meer dan €800 miljard, wat aangeeft dat het schuldenprobleem nog steeds zeer groot is. Vergeleken met 2008 zal het nu langer duren voordat mensen financieel onder water komt. De blootstelling aan de huizenmarkt verklaart waarom de Nederlandse economie bovengemiddeld presteert bij stijgende huizenprijzen en ondergemiddeld bij dalende prijzen. Dat belooft dus weinig goeds als de huizenprijzen verder dalen en consumentenbestedingen mee omlaag gaan. Het consumentenvertrouwen blijft historisch laag en de koopbereidheid is in oktober verder verslechterd ten opzichte van september. De nieuwe trend van dalende huizenprijzen zal dus nog wel even doorzetten.

Deze bijdrage is afkomstig van Geotrendlines