UBS ziet vastgoedbubbel in Amsterdam

De huizenmarkt in Amsterdam begint steeds meer kenmerken van een bubbel aan te nemen. Dat concludeert de Zwitserse zakenbank UBS in haar nieuwste rapport over de vastgoedmarkt. In de nieuwste editie van de Global Real Estate Bubble Index staat Amsterdam voor het eerst in de top vijf van steden met de meest overgewaardeerde huizenmarkt. Daarmee laat onze hoofdstad andere wereldsteden als Parijs, Londen, New York en Tokyo achter zich.

De index van UBS kijkt naar verschillende factoren, zoals de verhouding tussen inkomens en huizenprijzen en de schuldpositie van huishoudens. Daarop scoort Amsterdam hoog, omdat de huizenprijzen de laatste jaren veel harder zijn gestegen dan de inkomens. De afgelopen vijf jaar zijn de huizenprijzen zelfs nergens zo hard gestegen als in onze hoofdstad. Gecorrigeerd voor inflatie stegen de prijzen in deze periode met gemiddeld 10% per jaar, een veelvoud van de gemiddelde loonstijging in dezelfde periode.

UBS Global Real Estate Bubble Index 2019 (Bron: UBS)

Amsterdamse vastgoedbubbel

Volgens de Zwitserse bank is die prijsstijging het gevolg van soepele kredietverlening en de toetreding van speculanten tot de woningmarkt. Door de lage rente duiken ook veel beleggers op de markt, om woningen vervolgens tegen een hoge prijs te verhuren. Deze factoren hebben de huizenprijzen de afgelopen jaren opgedreven, maar dat is volgens de bank geen houdbare trend. Mensen wijken nu al uit naar omliggende steden, waar de betaalbaarheid van woningen een stuk beter is.

UBS schrijft in de inleiding van haar rapport dat een verdere stijging van de huizenprijzen niet meer vanzelfsprekend is. Door urbanisatie blijft vastgoed in de grote steden aantrekkelijk, maar de prijzen zijn de laatste jaren al zo sterk gestegen dat betaalbaarheid in steeds meer steden een probleem begint te worden. Als potentiële kopers er niet in slagen een betaalbaar huis te vinden zullen zij uitwijken naar andere plaatsen, zo concludeert de bank. Daardoor neemt de aantrekkelijkheid van de stad in kwestie af.

Daling huizenprijzen?

Er zijn vooralsnog geen aanwijzingen voor een correctie op de woningmarkt in Amsterdam. De Global Real Estate Bubble Index geeft slechts aan hoe de huidige marktsituatie is. Toch is het een signaal om in de gaten te houden, want in alle vier de steden die in 2016 bovenaan deze index stonden zijn de huizenprijzen sindsdien gedaald. Dat komt vooral door alle maatregelen die deze steden hebben genomen om speculatie aan banden te leggen. Gemiddeld zijn de prijzen in daar vanaf de top met 10% gedaald.

Hoewel de prijzen in veel steden nu al relatief hoog zijn sluit de Zwitserse bank niet uit dat de huizenprijzen nog verder gaan stijgen. Dat kan bijvoorbeeld als de rente nog verder daalt. Bij een lagere rente kunnen huishoudens meer geld lenen en wordt het voor beleggers interessanter om in vastgoed te investeren.