Stijging huizenprijzen in perspectief

Deze bijdrage is afkomstig van de Boon & Knopers Substack

De huizenprijzen in Nederland zijn tot recordhoogte gestegen en de verwachting van veel analisten is dat de prijzen volgend jaar nog verder zullen stijgen. Maar het zicht op de prijsontwikkeling wordt vertroebeld doordat eigenlijk alle prijzen de laatste jaren in rap tempo stijgen. Zo zijn ook de prijzen van bijvoorbeeld arbeid, levensmiddelen, olie, goud en kunstobjecten de laatste jaren aanzienlijk toegenomen.

Op Geotrendlines publiceerden we onlangs een analyse waarin we beargumenteren dat valuta niet langer een betrouwbaar referentiepunt van waarde zijn. Door hoge inflatie en een steeds roekelozer monetair beleid en fiscaal beleid wordt het steeds moeilijker om het verschil tussen waardestijging en geldontwaarding te zien.

Net zoals je verschillende perspectieven nodig hebt om diepte te kunnen zien, zo kunnen we ook in de financiële wereld tot een dieper inzicht komen door de valuta uit de vergelijking te halen en tastbare waarde tegenover andere tastbare waarde te zetten. Denk bijvoorbeeld aan huizenprijzen gemeten in aantal kilo’s goud, of de prijs van een vat olie uitgedrukt in liters bier. 

Om dit te illustreren hebben we verschillende datasets verzameld van de prijzen van boodschappen (volgens het CBS), arbeid (uitgedrukt als het modale inkomen), olie, goud en de ontwikkeling van een index van verschillende soorten kunst. De index voor verschillende soorten kunstobjecten begint in 1978, dus dat hebben we als startpunt genomen voor alle datareeksen.

In onderstaande grafiek ziet u hoe de huizenprijzen in Nederland (mediane prijs van bestaande koopwoningen) zich sindsdien hebben ontwikkeld, maar dan uitgedrukt in achtereenvolgens euro’s, een mandje boodschappen, het modale jaarinkomen, olie, goud en kunstobjecten.

Ontwikkeling huizenprijzen, maar dan gemeten in tastbare zaken (Bron: Geotrendlines)

Hoewel de periode vanaf januari 1978 tot juni 2024 enigszins arbitrair gekozen is, kunnen we over deze langere termijn van enkele decennia tot een aantal conclusies komen.

1. Het valt meteen op dat de huizenprijzen in euro’s veel harder zijn gestegen dan wanneer we deze meten in andere tastbare zaken en dat het de meest extreme uitschieter is. Dit is in lijn met de strekking van onze analyse dat valuta geen geschikt referentiepunt van waarde zijn. Wie alleen waarde kan zien in termen van valuta kan eigenlijk helemaal geen waarde zien.

2. Het valt op dat huizen ten opzichte van boodschappen en inkomens in waarde zijn gestegen, ongeveer een verdubbeling. Een significante stijging, maar het is dus niet zo dat de waarde van een huis de afgelopen decennia meerdere keren over de kop is gegaan. Ook andere zaken werden immers duurder. De verhouding tussen huizenprijzen en de olieprijs is gedurende deze periode ook niet significant veranderd.

3. Tot slot kunnen we concluderen dat huizen gedurende deze periode in waarde zijn gedaald ten opzichte van zowel goud als kunstobjecten. In juni 2024 was een doorsnee woning in Nederland vier keer zo goedkoop in termen van goud dan in 1978. Kunstobjecten zijn in deze periode gemiddeld in waarde vertienvoudigd ten opzichte van huizen. Dat kunst het in deze vergelijking zoveel beter doet dan goud komt waarschijnlijk door het gekozen startpunt, want in het begin van 1978 zat goud in een sterke bull market en was de goudprijs al vier keer zo hoog als in 1971. Zouden we het beginpunt enkele jaren eerder leggen, dan presteren goud en kunst ongeveer vergelijkbaar.

Deze conclusies bevestigen niet alleen onze theorie dat fiatgeld geen betrouwbaar referentiepunt van waarde is, maar ook dat goud en kunstobjecten in waarde zijn gestegen ten opzichte van huizen. Onze verklaring daarvoor is dat vermogende mensen deze objecten kopen als middel om hun vermogen in te parkeren, waardoor deze een zekere ‘store of value’ premie hebben.

Kijk ook eens een keer op ons YouTube kanaal 

Namens Holland Gold interviewt Paul Buitink verschillende economen en experts op macro-economisch gebied. Het doel van de podcast is om de kijker een beter beeld en houvast te bieden in een steeds sneller veranderend macro-economisch en monetair landschap. Klik hier om te abonneren.