Verhuur vastgoed niet meer rendabel, is goud een alternatief?

De stijging van de rente heeft de situatie op de huizenmarkt afgelopen jaar fundamenteel veranderd. Maar waar beleggers zich misschien nog wel meer zorgen over maken is de stortvloed aan nieuwe regelgeving voor de verhuur van woningen. Deze week waarschuwde zelfs de NVM voor een ontwrichting van de woningmarkt, omdat veel beleggers hun panden zullen verkopen. Welke gevolgen heeft dit voor particuliere beleggers? En wat zijn de alternatieven voor vastgoed?

Begin dit jaar publiceerde Ortec Finance een alomvattend rapport over het effect van een reeks van nieuwe maatregelen die de verhuur van vastgoed moeten ontmoedigen. Vastgoedbeleggers krijgen de komende jaren namelijk flink wat maatregelen voor de kiezen. Zo gaat de overdrachtsbelasting nog verder omhoog (van 8% naar 10,4%) en moet er meer vermogensbelasting worden betaald, terwijl de maximale huur voor het middensegment wordt verlaagd via het puntensysteem. Ook moeten verhuurders woningen met een slecht energielabel investeringen doen om de woning beter te isoleren. Kortom, huurinkomsten dalen en de kosten gaan omhoog. Zodanig dat beleggers er in sommige gevallen niets meer aan overhouden.

Verhuren niet rendabel

Dit pakket aan maatregelen stuit dan ook op veel weerstand. Niet alleen vermogende vastgoedbeleggers worden hierdoor getroffen, maar ook tal van kleine ondernemers die een woning verhuren als aanvullend inkomen of als pensioen. Ook voor huurders zijn deze nieuwe maatregelen niet per definitie goed nieuws. De maatregelen zijn bedoeld om huren betaalbaar te maken en excessen uit de markt te halen, maar het gevolg zal zijn dat het aanbod van betaalbare huurwoningen daalt. Huren wordt dan weliswaar goedkoper, maar het vinden van een huurwoning zal alleen maar moeilijker worden.

Veel beleggers zullen de komende maanden dus vastgoed gaan verkopen, zodra bestaande huurcontracten aflopen en woningen weer vrij komen. En dat zien we ook terug bij Holland Gold, want steeds meer klanten besluiten om met (een deel van) de opbrengst van het vastgoed goud te kopen. Het edelmetaal is immers ook een tastbare bezitting, die bovendien goed rendeert in onzekere tijden. Wat zijn de voor en nadelen van goud kopen met de opbrengst van vastgoed? En wat zijn de alternatieven?

Vastgoed verkopen, en wat dan?

Als u als belegger besluit vastgoed te verkopen, dan wilt u de opbrengst natuurlijk op een goede manier weer investeren. En dat kan op verschillende manieren. Indien u nog een hypotheek heeft op uw eigen woning, dan kan het fiscaal aantrekkelijk zijn om met de opbrengst van een beleggingspand de hypotheek af te lossen. Daarmee verplaatst u vermogen van box 3 naar box 1 en betaalt u dus minder vermogensbelasting. Ook bespaart u daarmee rentelasten die u anders zou betalen over uw hypotheek. Afhankelijk van uw persoonlijke situatie kan dit een aantrekkelijk optie zijn. Neem daarvoor contact op met een vermogensadviseur of met uw bank.

Zoals gezegd zien we de laatste tijd ook veel klanten die met de opbrengst van het vastgoed goud kopen. Ook dat kan een zeer interessante optie zijn, omdat u daarmee meer diversificatie kunt aanbrengen in uw totale vermogensverdeling. Goud heeft zich door de geschiedenis heen bewezen als een effectief instrument om vermogen te beschermen tegen geldontwaarding en het risico van de beleggingsportefeuille te verkleinen. Anders dan met vastgoed heeft u met edelmetalen geen tegenpartijrisico. Ook presteert het edelmetaal goed in tijden van economische en geopolitieke onrust. Door een deel van uw vastgoedportefeuille om te zetten naar edelmetaal kunt u dus meer spreiding aanbrengen in uw vermogen.

Het nadeel van goud is dat het, in tegenstelling tot verhuurd vastgoed, geen maandelijkse stroom van inkomsten genereert. Zijn deze inkomsten voor u belangrijk, dan kan het ook interessant zijn aandelen van solide bedrijven met een goed dividend in uw portefeuille op te nemen. Daarmee kunt u al snel een paar procent per jaar aan dividendinkomsten genereren, wat mogelijk zelfs meer is dan de verwachte huuropbrengst na invoering van de hierboven genoemde maatregelen. Het nadeel van deze optie is dat aandelen in een crisis tijdelijk fors in waarde kunnen dalen.

Conclusie

De regering probeert met een reeks aan nieuwe maatregelen het beleggen in vastgoed te ontmoedigen, zodat starters en doorstromers meer kans krijgen op de woningmarkt. Dat beleid is op zichzelf goed te verdedigen, maar in een context van stijgende rentes en reeds dalende huizenprijzen komen deze maatregelen extra hard aan. Zodanig zelfs dat verhuren in een aantal gevallen niet meer rendabel is. Het logische gevolg daarvan is dat beleggers geld uit vastgoed halen en alternatieven zoeken. Hierboven hebben we al drie mogelijke alternatieven genoemd, die allemaal hun eigen voor- en nadelen hebben.

Het aflossen van de eigen woning is fiscaal gunstig, maar betekent wel dat uw vermogen in vastgoed blijft. Dat terwijl de kans groot is dat huizenprijzen komende tijd verder zullen dalen. Goud kopen is een goede manier om uw vermogen te beschermen tegen een financiële of geopolitieke crisis, maar het levert geen inkomsten op. De afgelopen vijftig jaar heeft goud weliswaar een gemiddeld rendement van bijna 8% per jaar behaald, maar dat is niet hetzelfde als maandelijkse inkomsten.

Particulieren die vastgoed verhuren als aanvulling op hun inkomen of pensioen kunnen ook dividendaandelen overwegen als alternatieve bron van inkomsten. Een paar procent rendement per jaar is zeker haalbaar met een gespreide portefeuille. Wat voor u de beste oplossing is, dat hangt dus helemaal af van uw persoonlijke omstandigheden.

Disclaimer: Holland Gold geeft geen beleggingsadvies en dit artikel moet dan ook niet als zodanig worden beschouwd. Resultaten uit het verleden bieden geen garanties voor de toekomst.