De nieuwe Wet betaalbare huur belooft lagere huurprijzen, maar veroorzaakt tegelijkertijd een enorme verkoopgolf onder verhuurders. De overheid wil huren betaalbaarder maken, maar beleggers vrezen voor hun rendement en overwegen hun panden te verkopen. Bij Holland Gold voeren we steeds meer adviesgesprekken met vastgoedinvesteerders die hun appartementen willen omzetten in goud. Wat is er aan de hand?
De Wet betaalbare huur, de nieuwe huurwet van demissionair minister Hugo de Jonge, is eind april aangenomen en kan na goedkeuring door de Eerste Kamer in werking treden. Het kabinet wil met de nieuwe wet huren weer betaalbaar maken. Ze verwachten dat door deze regulering van de huurprijzen de huur van 300.000 woningen op termijn met gemiddeld 190 euro omlaag zal gaan.
Economen zijn het erover eens dat prijscontroles zoals een huurplafond contra-productief werken. Prijzen zijn slechts een uiting van de realiteit. Op de vrije markt bestaan op lange termijn geen tekorten. Als er ergens veel vraag naar is en er een tekort ontstaat, stijgen de prijzen, wat vervolgens leidt tot een toename van het aanbod. De hogere huurprijzen zorgen voor meer huurwoningen, wat de huurprijzen weer omlaag brengt. Een overheid kan dit proces echter verstoren met vergunningen, regelgeving, hoge eisen en prijscontroles.
Het instellen van een maximale huurprijs is dus niet meer dan symptoombestrijding en kan het probleem zelfs verergeren. De oorzaak van het probleem is er niet mee opgelost maar het brengt wel allerlei negatieve effecten met zich mee zoals inefficiënties en tekorten. De bekende econoom Milton Friedman bekritiseerde een prijsplafond al in een essay in 1946 en waarschuwde dat ze zouden leiden tot de "willekeurige en arbitraire toewijzing van ruimte, inefficiënt gebruik van ruimte en vertraging van nieuwbouw". De enige duurzame manier waarop huurders een betere deal kunnen krijgen, is dat steden meer bouwvergunningen afgeven en het woningaanbod vergroten.
Volgens Stichting Fair Huur, een organisatie die verhuurders vertegenwoordigt, zou ruim 60 procent van de huurwoningen in de vier grote steden onrendabel worden als de Wet betaalbare huur in werking treedt. Een woning die nu 1500 euro per maand kost zou door het nieuwe puntensysteem slechts voor 1100 euro verhuurd mogen worden. Dit leidt tot een situatie waarin verhuurders geld moeten toeleggen, wat uiteraard onhoudbaar is. 83% van de leden van deze organisatie, die gezamenlijk voor 6 miljard euro aan huurwoningen bezitten, overwegen huurwoningen in de grote steden te verkopen. Die woningen komen dan op de koopmarkt en worden onttrokken aan de huurmarkt.
Percentage koopwoningen dat vanuit de huurmarkt komt (bron: Pararius)
Veel verhuurders wachten de nieuwe wet niet af. De verschuiving van huurwoningen naar de koopmarkt is al duidelijk merkbaar. Volgens Pararius steeg het percentage koopwoningen afkomstig uit de huurmarkt naar 7 procent in het eerste kwartaal van 2024. Dit betekent dat 7 procent van alle woningen die in het eerste kwartaal in de verkoop stonden een voormalige huurwoning betrof.
Volgens Jasper de Groot, directeur van Pararius, beperkt deze ontwikkeling de keuzemogelijkheden voor mensen die buiten de koopmarkt vallen en belemmert het hun persoonlijke ontwikkeling. Het is ook niet zo dat koopwoningen hierdoor veel goedkoper worden. De koopmarkt is maar liefst 8 keer groter dan de vrije sector huurmarkt; een verschuiving van huur naar koop heeft een veel groter negatief effect op de huurmarkt dan het marginale positieve effect op de - veel grotere - koopmarkt.
Een belangrijke vraag die dit met zich meebrengt is wat woningbeleggers nu doen met het kapitaal dat ze anders in vastgoed zouden investeren. Bij Holland Gold voeren we steeds meer adviesgesprekken met vastgoedinvesteerders die hun appartementen om willen zetten in goud. “Professionele beleggers houden van zekerheid. Onduidelijk beleid vanuit de overheid zorgt ervoor dat investeren in vastgoed deze zekerheid niet meer biedt. Als gevolg hiervan merken wij dat er steeds meer uitgeweken wordt naar edelmetaal.” aldus Paul Buitink, directeur van Holland Gold.
Dat deze investeerders naar goud kijken heeft een goede reden. De goudprijs is sinds het begin van dit jaar met bijna 20 procent gestegen en heeft nieuwe recordhoogten bereikt. Deze indrukwekkende stijging is het gevolg van verschillende factoren die het vertrouwen in het geldsysteem en geopolitieke stabiliteit ondermijnen. Centrale banken, met name in landen als China en India, vergroten hun goudreserves om de afhankelijkheid van de Amerikaanse dollar te verminderen en leggen hiermee een bodem onder de goudprijs. Ook zien bekende investeerders als Ray Dalio goud als een veilige haven in tijden van hoge schulden, economische onzekerheid en inflatie.
US Dollar Goudprijs (bron: Gainesville Coins)
Technische analyses wijzen erop dat de goudprijs een meerjarige weerstandszone heeft doorbroken. Daarnaast laten langetermijn indicatoren zien dat goud ondergewaardeerd is. Dit suggereert dat we aan het begin staan van een langdurige bullmarkt voor goud. De marktwaarde van goud zou de komende vijf jaar mogelijk kunnen verdubbelen.
Kijk ook eens een keer op ons YouTube kanaal
Namens Holland Gold interviewt Paul Buitink verschillende economen en experts op macro-economisch gebied. Het doel van de podcast is om de kijker een beter beeld en houvast te bieden in een steeds sneller veranderend macro-economisch en monetair landschap. Klik hier om te abonneren.
